مالیات بر املاک:
پیش از آنکه نحوه احتساب و تعیین مالیات بر درآمد اجاره و سایر در آمدهای املاک را بیا کنیم، ابتدا به معرفی در آمدهای مختلف ناشی از املاک می پردازیم اهم مواردی که موجب کسب در آمد از املاک می شوند، عبارتند از:

۱- اجاره ۲- حق واگذاری (سرقفلی) ۳-انتقال قطعی(از طریق فروش یا معاوضه یا صلح یا هبه معوض) ۴- حق رضایت مالک (در مواردی که مستأجر و صاحب سرقفلی برای انتقال محل به غیر، لازم است در قبال پرداخت وجهی رضایت مالک را جلب نماید ۵- حق ارتقای به ملک غیر (ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری مانند داشتن مجرای آب در ملک دیگری یا حق عبور از ملک غیر) ۶- بهره مالکانه معادن معدنی که در زمین کسی واقع شده باشد ملک صاحب زمین است و استخراج آن تابع قوانین مربوط به استخراج معادن است، اما به هر حال اگر از این بابت وجهی به صاحب ملک پرداخت شود، در آمد وی محسوب و مشمول مالیات خواهد شد.علاوه بر موارد فوق باید توجه داشت که ملک ممکن است مورد بهره برداری برای کشاورزی نیز واقع شود، اما در طبقه بندی در آمدها، در آمد کشاورزی خود به طور جداگانه شناسایی و مد نظر قرار می گیرد. ۷- در موارد فروش ملک و دادن مهلت با ذکر این مقدمه نسبت به نحوه احتساب مالیات موارد مهم می پردازیم:

مالیات اجاره:
برای محاسبه مالیات اجاره ابتدا باید میزان مال الاجاره مشخصی گردد در قانون مالیاتهای مستقیم دو طریق برای تعیین اجاره بها پیش بینی شده است.اگر بین موجر و مستأجر سند اجاره رسمی تنظیم گردیده باشد و ضمنا مستأجر به غیر از مال الاجاره وجه دیگری به عنوان ودیعه و یا عناوین دیگر مثلا به صورتی که در افواه عامه رهن و اجاره گفته می شود و به صاحب ملک نپرداخته باشد مال الاجاره از روی همان سند رسمی تعیین خواهد شد و چنانچه واگذاری ملک بدون سند رسمی صورت گرفته و یا در صورت وجود سند از ارائه آن خوداری گردد و یا علاوه بر اجاره وجه دیگری هم نزد مالک سپرده شده یا ملک به رهن تصرف واگذار شده باشد، مال الاجاره از طریق ارزیابی و بر اساس مقایسه با املاک مشابه معین می گردد.

پس از مشخص شدن اجاره که معمولا به طور ماهانه منظور می شود میزان برای هر سال شمسی محاسبه می گردد، حال اگر در تمام طول سال ملک در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره همان مدت از سال در اجاره بوده است منظور می شود آنگاه بیست وپنج درصد (یک چهارم) مال الاجاره مذکور بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره کسر و سه چهارم باقیمانده به عنوان در آمد مشمول مالیات تلقی می گردد.در آمد مشمول مالیات اخیر مورد اعمال نرخ مالیاتی که طبق ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم تصاعدی می باشد(به ترتیب ۱۵ درصد تا ۳۵ درصد)قرار گرفته مالیات متعلق به آن محاسبه می شود.به عنوان مثال،اگر ملکی در سال ۱۳۸۱ فقط به مدت سه ماه به قرار ماهی ۰۰۰/۰۰۰/۱ ریال (با سند یا از طریق ارزیابی) در اجاره بوده و ملک متعلق به یک نفر باشد مالیات مربوط به دوره عمل سال ۱۳۸۱ از بابت اجاره ملک مذکور به طریق زیر محاسبه خواهد شد.

مال الاجاره سه ماهه در سال ۸۱ ۰۰۰/۰۰۰/۳=۳*۰۰۰/۰۰۰/۱
با کسر ۲۵ درصد مال الاجاره در آمد ۰۰۰/۲۵۰/۲=۷۵%*۰۰۰/۰۰۰/۳ مشمول مالیات بدست می آید.
مالیات ۵۰۰/۳۳۷=۱۵% نرخ ماده ۱۳۱*۰۰۰/۲۵۰/۲
در صورتیکه ملک به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقی باشد،نرخ ماده ۱۳۱ به در آمد مشمول مالیات اجاره اعمال نمی شود و از نرخ مقرر در ماده ۱۰۵ به میزان ۲۵ ردصد خواهد شد.
در خصوص املاک مشاع باید دقت شود که سهم مال الاجاره و در آمد مشمول مالیات مربوط به هر شریک جداگانه تعیین و سپس مورد اعمال نرخ مالیاتی قرا ر می گیرد که طبعا در این صورت مالیات با لنسبه کمتری تعلق خواهد گرفت در اجاره دست دوم، مابه التفاوت در یافتی و پرداختی مشمول مالیات به نرخ ماده ۱۳۱ می باشد یکی از اختلافات بارز بین مودیان محترم و اداره امور مالیاتی در خیلی از موارد بر سر اجاری بودن یا نبودن ملک است.ممکن است ماموران مالیاتی ضمن واحدیابی و تحقیقات محلی ملکی را به عنوان اجاره استفاده از ملک توسط اقوام،واگذاری به طور به طور مجانی و بد حسابی مستأجر و عدم پرداخت تمام یا قسمتی از مال الاجاره نسبت به مطالبه مالیات اعتراض نماید.در این راستا یاد آوری می شود که بطور کلی ملک مورد استفاده غیر مالک اجاری تلقی می گردد اما در عین حال قانون مالیاتهای مستقیم تسهیلات و معافیتهای را در این ماده قائل شده است که اگر مودیان اطلاع به حداقل کاهش خواهد یافت.

مهمترین این موارد معافیت و تسهیلات قانونی به قرار زیر می باشد:
۱٫ محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و افراد تحت تکلف مالک اجاری تلقی نمی شود،مگر آنکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می گردد.
۲٫ املاکی که مجانا در اختیار سازمانهای موضوع ماده ۲ این قانون قرار می گیرند غیر اجاری تلقی می شوند.
۳٫ چنانچه مالک ملک مسکونی خود را به اجاره واگذار و محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید،مال الاجاره پرداختی از مال الاجاره دریافتی کسر و بقیه طبق مقررات مشمول مالیات خواهد شد.
۴٫ در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه در آمدی دیگر ندارد در سال ۱۳۸۱ مبلغ ۰۰۰/۴۰۰/۱۷ ریال در آمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد به شرط اینکه اینگونه افراد به تسلیم اظهارنامه خاصی که مربوط به این موضوع است اقدام نمایند.
۵٫ در موارد فروش ملک محل سکونت و دادن مهلت تخلیه بدون اجاره بها،ملک مزبور تا شش ماه به شرط ذکر آن در سند غیر اجاری و معاف از مالیات شناخته می شود.
۶٫ مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهر سازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صددرصد(۱۰۰%) مالیات بر درآمد معاف می باشد در غیر اینصورت در آمد هر شخصی ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصدوپنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

یاد آوری:
۱٫ اگر کسی ادعا نماید که ملک خود را به طور مجانی در اختیار شخصی غیر گذاشته است و این ادعا را شخص اخیر نیز تایید نماید، در اینصورت مالک معاف اما از شخص که از ملک استفاده می نماید مالیات بر درآمد اتفاقی که میزان آن بیش از مالیات اجاره خواهد بود، مطالبه می گردد.
۲٫ باتوجه به توضیحات فوق مودیان محترم در اعتراض به مالیات مستغلات باید محدوده مقررات قانون انتظار تعدیل مالیات را داشته باشند.
تکالیف مودیان
صاحبان در آمد اجاره مکلفند برای هر سال شمسی تا آخر تیرماه سال بعد اظهارنامه مالیاتی که فرم را ادارات امور مالیاتی در اختیار می گذارند،تنظیم و به اداره مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را پرداخت نمایند.حال آنکه خودداری از تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات در موعد مقرر سبب مطالبه مالیات و وصول جرایم خواهد شد.

مالیات بر نقل و انتقال املاک و سر قفلی:
وقتی ملکی به فروش برسد و یا از طریق عقد دیگری مانند صلح معوض منتقل شود انتقال دهنده نسبت به ارزش معاملاتی آن ملک (که بعضا به اصطلاح قدیمی آن را قیمت منطقه ای می گویند)به نرخ پنج درصد (۵%) مشمول مالیات می گردد و اگر ملک دارای سرقفلی هم منتقل گردد،خواه دریافت کننده سر قفلی مالک باشد یا مستأجر، مطالبه مالیات از صاحب در آمد فقط بابت بهای سر قفلی با نرخ دو درصد(۲%) به عمل می آید لازم به ذکر است که اگر در سند انتقال ملک شرط فسخ آورده شود این شرط مانع از وصول مالیات نقل و انتقال قطعی نخواهد بود یاد آور می شود بهای ملک یا عین معامله به هر میزان که در سند انتقال ذکر گردد در احتساب مالیات نقل و انتقال قطعی موثر نخواهد بود و مالیات به همان ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و وصول خواهد شد مگر آنکه انتقال گیرنده دولت یا شهرداریها یا مؤسسات وابسته به آنها بوده و یا ملک بوسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده شود.که در این موارد چنانچه بهای مندرج در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد،بهای مندرج در سند (به نفع مودی)بجای ارزش معاملاتی ملاک احتساب مالیات قرار خواهد گرفت.برای روشن شدن موضوع توجه خوانندگان محترم را به مثال عددی زیر معطوف می دارد:

ملکی که مشتمل بر دو واحد آپارتمان مسکونی و یک باب محل کسب می باشد جمعا در قبال ۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ریال مورد معامله واقع شده است عرصه (زمین)ملک ۳۰۰متر مربع و اعیان(زیربنا)آن دویست متر مربع می باشد با توجه محل وقوع ملک ارزش معاملاتی زمین آن به قرار متر مربعی ۰۰۰/۱۰۰ ریال و با توجه به نوع مصالح به کار رفته در ساختمان و قدمت آن،ارزش معاملاتی اعیان ملک هر متر مربع ۰۰۰/۱۵۰ ریال است.حق واگذاری(سرقفلی)محل کسب هم جداگانه به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۴۰ ریال بین طرفین معامله تعیین شده است.

تهیه شده سایت املاک سهیلیه کرج